拆迁房贷款指南：产权清晰是硬门槛，三大条件缺一不可

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房产证是贷款“通行证”，没证免谈

核心逻辑：银行只认产权明确的抵押物。拆迁房必须取得正式房产证（“红本本”），仅凭回迁协议或临时证明无法申请贷款。需特别关注地方政策差异——部分城市回迁房办证周期长达数年，购房前需核实证件状态。

银行的两重审核：房子值钱≠能贷款

关键条件：即使房产证齐全，借款人仍需通过信用审查。包括稳定的收入证明、良好的征信记录（无连三累六逾期），且负债率不超过50%。若产权人年龄超65岁或收入不足，部分银行会要求追加担保人。

限售期和产权纠纷是“隐形雷区”

风险预警：若拆迁房处于限售期（通常为35年）、存在共有产权争议，或与拆迁单位有未结清补偿纠纷，银行会直接拒贷。建议提前核查房屋档案，通过司法公证或调解协议解决争议后再申请。

实操指南：从咨询到放款的四步流程

1.材料预审：备齐房产证、身份证、收入证明、拆迁补偿协议原件；

2.评估定价：银行委托机构评估房产价值（通常为市价60p%）；

3.抵押登记：房管局办理抵押预告，耗时约10个工作日；

4.放款条件：部分银行要求预存20%利息，并收取担保费（总贷款额1%3%）。

结语：提前规划避免资金链断裂

拆迁房贷款虽可行，但周期长、门槛高。若急需资金，可考虑信用贷过渡，但需警惕高利息风险。最终放款额度和利率仍以银行实地审核为准，建议优先咨询公积金贷款（利率更低）。